房东在该案中是否应当承担赔偿责任

佘 滨

[案情]房东陆某将房屋出租给张某一家居住。在张某使用该房过程中不慎发生火灾，不但导致所租赁的房屋内装修、家具、电器全毁，而且，因消防灭火导致楼下刘某家被水淹，刘某家装修、电器、家具等部分毁损，造成6万余元财产损失。经消防部门鉴定，确认火灾是由于承租人张某用火不慎，遗留火种所致。事故发生后，承租人张某去向不明。因协商不成，刘某将房东陆某告上法庭，要求赔偿。在审理中，房东陆某申请法院追加承租人张某作为被告。对于房东陆某在本案中是否应当承担赔偿责任这个貌似简单的问题，却引发了社会及法律界人士不同的争议。

[观点]第一种观点认为：刘某是无辜的受害者，因为与陆某的房屋是相邻关系，又是因为陆某家着火才导致刘家的损失，陆某对于出租的房屋以及房屋承租人负有管理义务，因此，陆某理所应当承担赔偿责任，陆某可以在赔偿刘家损失后再向承租人追偿。

第二种观点认为：本案是侵权之债，陆某并非是本案的侵权行为人，其本身也是受害者，何况现在消防事故鉴定已经明确是由于房屋使用人用火不慎引起火灾的，因此，房东陆某在本案中不应承担赔偿责任。

第三种观点认为：本案是相邻权纠纷，由于陆某家房屋与刘某家房屋是相邻的，并且是由于陆家救火的水流到了楼下住户家中造成财产损失，因此，房东陆某应当承担赔偿责任，陆某在承担赔偿责任后，可以依据其与承租人张某之间的租赁协议，向张某追偿。

第四种观点认为：刘某家受损属于紧急避险行为所造成的损失，而实施消防救火这一紧急避险行为是因为陆某家房屋着火所致，因此，陆某理应赔偿刘某家由此而造成的经济损失。

第五种观点认为：虽然房东陆某不是侵权责任人，但是，刘家所受损失较大，且目前承租人张某下落不明，陆某又是通过出租房屋获得收益，是受益人，因此，应当根据《民法通则》的规定，应当按照公平原则判决陆某承担适当的赔偿责任。在案例的实际处理中，法院依据该种观点判决承租人张某承担赔偿责任的同时，也判决房东陆某在20%范围内承担补充赔偿责任。

[分析]关于第一种观点，笔者认为，首先房东陆某在主、客观方面都没有任何故意或过失，其次，陆某对出租房屋的管理义务并非是无限的，仅仅对于该出租房屋的水、电、气等设施以及房屋可以安全正常使用承担有限的管理义务，而本案中发生火灾事故并非由于出租房屋中的电路、电器等本身自燃引起的，而是承租人用火不慎所致，因此，该过错无法归咎于房屋的出租人。再次，房东对于房屋承租人负有管理义务从我国现有的法律法规规定上看，是没有任何依据的。因此，无限扩大房屋出租人即房东的管理义务是缺乏法律依据的，房东陆某对于发生火灾并致楼下住户刘某财产受损并无过错。

关于第二种观点，笔者持赞成意见。笔者认为，既然是侵权之债，那么，根据我国《民法通则》的规定，除了一些特殊侵权以外，应当由侵权行为人承担民事赔偿责任。在本案中，承租人张某在房屋租赁期内，由于自己的过错行为引起火灾事故，并直接导致楼下住户刘某家财产受损，理应由他来承担这一法律后果，而房东陆某并非侵权行为人，且不存在主、客观方面的过错，由他来承担民事赔偿责任显然是不公平的，也是缺乏法律和事实依据。

关于第三种观点，笔者认为，这是对民法上关于相邻关系规定的误解。笔者不否认陆家与刘家之间是相邻关系，但民法上对于哪些相邻关系产生纠纷必须承担民事责任已有明确的规定，仅限于滴水、通风、采光、排水等影响相邻一方正常生产、生活的，可以要求相邻的致害一方停止侵害、排除危险、恢复原状、赔偿损失。特别要强调的是上述规定中的滴水，也仅限于自然状态的滴水，而非人为造成的滴水，显然，因消防救灾所造成的水淹损失不应属于相邻关系中所涉的“滴水”概念。因此，从我国民法规定来看，本案中楼下住户刘某所受损失不能适用民法所规定的“相邻关系”中的侵权责任。

关于第四种观点，笔者认为，民法上关于紧急避险行为造成损失承担赔偿或补偿责任有着明确的规定。紧急避险中所指的“危险”有两种情况，一是自然原因所致，二是人为因素所致。我国民法通则第129条规定：“因紧急避险造成损害的，由引起险情发生的人承担民事责任。如果危险是自然原因引起的，紧急避险人不承担民事责任或者承担适当的民事责任。”本案中显然可以排除自然原因引起的危险，而人为因素造成的危险也已有确切证据证明并非房东陆某所致，因此，以紧急避险为由要求房东陆某承担民事责任没有任何法律依据。

关于第五种观点，笔者认为，《民法通则》上所规定的“公平原则”并非法官滥用自由裁量权的原则。本案中，房东陆某的受益并非基于火灾发生或楼下住户刘某家财产损失而从中受益，他是通过行使法律赋予其对自有房屋的所有权而获得的合法的收益权，因此，此“收益”与民法中关于公平原则中的“受益人”概念是有区别的，法院以此适用公平原则犯了“偷换概念”的逻辑错误。而楼下住户家损失较大以及侵权人下落不明也非适用“公平原则”的法定条件。笔者认为，公平原则是指对于损害的发生双方当事人都没有过错而且不能够适用无过错责任原则，可是受害人遭受的损失如果不给予补偿显然不公平的情况下，由法院根据具体情况要求双方当事人公平分担损失的原则。最高法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》第157条规定，当事人对造成损害均无过错，但一方是在为对方的利益或者共同的利益进活动的过程中受到损害的，可以责令对方或受益人给予一定的经济补偿，这一规定就是对公平原则的具体适用，在实践中也得到普遍认可。从公平原则的概念以及法律上关于公平原则的适用，都确定了公平原则适用的重要前提就是加害人与受害人对于损害结果的发生都没有过错。而“没有过错”应包含两层含义：首先，不能推定行为人（加害人）有过错。其次，不能找到有过错的当事人。对照本案分析，本案中房东陆某并非侵权行为人或加害人，而且，在本案中是有过错方的即承租人张某，而并非没有过错责任人，因此，笔者认为法院依据所谓的“公平原则”判房东在承租人赔偿不足金额的20%范围内承担补充赔偿责任既是缺乏法律适用依据的，更是对公平原则的滥用。